Casa in eredità, cambiano le regole per la successione | In questo caso va restituita: non c’è nulla che puoi fare

Casa in eredità e donazioni immobiliari, cambia tutto: in un caso preciso l’immobile va ancora restituito e non c’è modo di evitarlo.

In Italia la casa di famiglia è spesso il bene più importante che ci si tramanda da una generazione all’altra. Donazioni ai figli in vita, quote divise tra fratelli, vendite dopo la morte dei genitori: ogni passaggio porta con sé dubbi e timori, soprattutto quando entra in gioco il diritto degli eredi alla cosiddetta quota di legittima. Per anni, chi riceveva o acquistava una casa donata ha vissuto con l’incubo di doverla restituire anche dopo molti anni, se un erede si fosse sentito leso nei propri diritti successori.

Questa incertezza ha creato una vera e propria paralisi: compratori diffidenti verso gli immobili provenienti da donazione, banche restie a concedere mutui su queste case, famiglie bloccate con beni difficili da vendere. Ogni anno in Italia vengono donati più di 200.000 immobili, e molti restavano “congelati” proprio per il rischio di un’azione ereditaria capace di ribaltare gli equilibri a distanza di decenni. Ora, con le nuove regole su successioni e donazioni inserite nel cosiddetto ddl Semplificazioni, lo scenario cambia profondamente: la restituzione fisica della casa non è più la regola, ma sopravvive soltanto in una fattispecie eccezionale.

La riforma, approvata in via definitiva nel 2025, sposta l’asse della tutela degli eredi: invece di colpire direttamente la casa finita nelle mani del compratore, concentra il conflitto sul piano economico, tra erede leso e donatario. In pratica, chi ha ricevuto la casa in donazione rischia di dover tirare fuori i soldi, ma chi l’ha acquistata – in condizioni precise – viene messo al riparo. Non sempre, però: esiste ancora un unico caso di “restituzione forzata” in cui l’immobile può tornare indietro, anche contro la volontà di chi lo possiede.

Prima e dopo la riforma: perché le case donate facevano paura

Per capire la portata del cambiamento bisogna guardare a come funzionava la legge fino a ieri. Il nostro ordinamento protegge in modo particolare alcuni eredi – coniuge, figli e, in mancanza di questi, genitori – garantendo loro una quota minima di eredità, la legittima, che non può essere toccata né da testamenti creativi né da donazioni fatte in vita. Se il defunto ha ecceduto nelle liberalità, questi eredi “legittimari” possono agire in giudizio per ripristinare la loro quota, facendo rientrare nel calcolo anche le case donate anni prima.

Finora, l’azione a tutela della legittima si traduceva spesso in una vera e propria azione di restituzione dell’immobile: gli eredi potevano chiedere non solo al donatario, ma anche al terzo acquirente, di restituire la casa ricevuta per donazione o compravendita, se la donazione originaria aveva leso i loro diritti. Questo valeva entro termini precisi, ma comunque lunghi, e rendeva rischioso comprare una casa “donata”, anche con atto regolare dal notaio. Il terzo poteva poi rivalersi sul venditore, ma si trattava di una tutela considerata poco rassicurante, tanto che molte banche rifiutavano i mutui su immobili di questo tipo.

L’unico caso in cui la casa va ancora restituita davvero

Con il ddl Semplificazioni, la logica cambia. Per le donazioni effettuate dopo l’entrata in vigore della riforma – e per quelle dei sei mesi precedenti che nel frattempo non siano state contestate – la restituzione della casa donata diventa, di fatto, l’eccezione. La tutela della legittima passa sul piano monetario: l’erede leso non può più andare dal terzo acquirente a reclamare l’immobile, ma deve chiedere un indennizzo in denaro al donatario, cioè a chi ha ricevuto il bene dal de cuius. Chi compra una casa donata con atto trascritto prima dell’azione ereditaria viene così dichiarato definitivamente al sicuro; anche le banche, avendo meno rischi sulle ipoteche, sono più disponibili a finanziare l’acquisto di questi immobili.

Resta però una situazione particolare in cui la casa in eredità va restituita e non c’è margine di manovra: è il caso degli immobili che sono stati oggetto di più atti di liberalità. In pratica, il de cuius dona la casa a un primo soggetto (donatario originario), che a sua volta la dona a un’altra persona. In presenza di una lesione di legittima, gli eredi devono prima rivolgersi al donatario originario; ma se quest’ultimo è insolvente, la legge consente loro di “salire di grado” e pretendere direttamente dal secondo donatario la restituzione dell’immobile. In questo scenario, chi ha ricevuto la casa con una donazione successiva non può opporsi: dovrà restituirla e, semmai, cercare poi di rivalersi economicamente su chi gliel’ha donata.

È qui che si nasconde quel “non c’è nulla che puoi fare” evocato dal nostro titolo: se ti trovi nella posizione di secondo donatario di una casa, e il donatario originario non è in grado di rimborsare gli eredi, la legge mette questi ultimi davanti a te nella linea delle tutele. Da un lato si garantisce così un minimo di protezione alla legittima; dall’altro si riduce drasticamente il numero di casi in cui un immobile deve materialmente tornare indietro, liberando il mercato dalla paura cronica della restituzione.

Per chi riceve o compra una casa donata, la conseguenza pratica è chiara: le nuove regole rendono molto più sereno l’acquisto, ma non eliminano la necessità di verifiche approfondite. Il notaio resta il riferimento essenziale per ricostruire la storia dell’immobile, capire se ci sono state più donazioni sulla stessa casa, valutare eventuali rischi residui e consigliare le clausole più opportune. In un sistema dove, quasi sempre, la tutela degli eredi passa dal bene alla somma di denaro, l’attenzione si sposta sui rapporti tra familiari e donatario, mentre la posizione del terzo acquirente diventa più forte. Sapere in quale categoria ci si colloca – erede, donatario, compratore – è oggi il primo passo per capire se quella casa “va restituita” o se, finalmente, si può dormirci dentro senza ombre sulla successione.