domenica, Maggio 19, 2024
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Agenzie Immobiliari: i casi di stalking e illegittimità delle proposte di acquisto

Non so a quanti di voi sia capitato di avere a che fare con agenzie immobiliari poco professionali (poche per fortuna…), di cui con questo scritto si vuole evidenziare un comportamento poco legittimo.

Se qualche proprietario di immobile e/o un privato (o un suo incaricato) ha pensato di mettere in vendita un determinato bene e affigge un cartello “vendesi” o “affittasi”, scrivendo il proprio recapito telefonico (spesso cellulare), forse non lo sa ancora, ma ha finito di stare tranquillo.

Perché? Ebbene, inizieranno le telefonate martellanti da parte di collaboratori di agenzie immobiliari (giovani che tentano di fare qualche incasso) che per espressa richiesta e/o ordine del titolare dell’agenzia vi chiameranno con le scuse più disparate per poter visionare l’unità immobiliare e farsi rilasciare l’incarico a vendere.

Tale attività, seppure legittima in astratto, in concreto può far scaturire un illecito penale, in quanto quell’attività di martellamento telefonico e/o visite a domicilio, può far scattare lo stalking (atti persecutori) ovvero fare opera di convincimento forzato alla vendita per il tramite dell’agenzia (con percezione di compenso) può far ravvisare un’ipotesi di violenza privata.

Entrambe le ipotesi di illeciti (reati) penali sono tutt’ora prese alla leggera dagli operatori delle agenzie immobiliari, ma sono esaminate da tempo dagli addetti alla giustizia e qualche isolato provvedimento di condanna già si legge nei massimari giudiziari.

Chissà che qualche procedimento penale simile non faccia capolino anche nei Campi Flegrei, facendo così rientrare nei ranghi questi martellatori seriali.

Altra prassi illegale delle agenzie è quella di far firmare una proposta di acquisto dagli acquirenti di un’unità immobiliare a loro affidata in vendita e poi farla accettare dal venditore.

Ebbene, le agenzie immobiliari pensano (erroneamente) che la sottoscrizione di tale proposta di acquisto (in diritto chiamasi: preliminare del preliminare) faccia obbligare i contraenti tra loro e conseguentemente faccia maturare il loro compenso professionale.

Nulla di più errato!! La Corte di Cassazione, recentemente (fine anno 2023) ha statuito un principio di diritto abbastanza dirimente: la proposta di acquisto delle agenzie immobiliari non comporta alcun obbligo alla vendita e/o all’acquisto (preliminare del preliminare) che invece si matura con il compromesso (preliminare improprio) ovvero una dichiarazione di vendita anche unilaterale.

Cosa più interessante è che la Corte di Cassazione ha condannato l’agente immobiliare alla restituzione del compenso percepito nonché al pagamento delle spese processuali dei tre gradi di giudizio (che non sono esigue….).

La Corte ha ritenuto la predisposizione di tali strumenti contrattuali non proprio legittimi e in alcuni casi rientrante nella fattispecie giuridica dell’abuso del diritto.

La questione giuridica è stata risaltata sulle riviste giudiziarie (solo per addetti ai lavori- avvocati e giudici), in quanto la decisione è articolata in maniera esaustiva, ma è doveroso che ne venga a conoscenza anche il popolo attraverso mass media extra professionali e che raggiunga tutti (anche i non addetti ai lavori).

In realtà la fretta di percepire il compenso può far fare brutti scherzi. Secondo la Cassazione, l’agente immobiliare (rectius: mediatore immobiliare) ha quale suo compito istituzionale far incontrare le due parti contrattuali (venditore e acquirente) e il suo compenso matura solo con la stipula del preliminare di vendita ovvero con il rogito notarile.

Eventuali clausole negoziali contenute in questi modelli prestampati sono illegittime e contrarie alle norme imperative e quindi si hanno per non scritte e conseguentemente non applicabili alle parti.

Altra particolarità: il mediatore immobiliare non può mettere in vendita beni illegali e/o illegittimi (in violazione della legge urbanistica 380/01) e se lo fa ne risponde davanti la legge di propria tasca.

*avvocato Salvatore Salomè

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