a cura dell’avvocato Salvatore Salomè
Se fino a qualche anno fa generalmente i rapporti di locazione venivano risolti da parte del proprietario per scadenza del contratto, oggi, con la crisi economica in cui oggettivamente ci troviamo, gli sfratti per morosità hanno preso il sopravvento.
Innanzitutto è necessario, per quanti non sono avvezzi alla materia giuridica, fare la dovuta distinzione tra la procedura di finita locazione e quella di morosità (cioè quando l’inquilino non paga la pigione).
Ebbene, il contratto di locazione ad uso abitativo ha una durata di quattro anni rinnovabile per altri quattro, salvo disdetta motivata del locatore (che potrebbe non essere il proprietario).
Di solito, alla prima scadenza (cioè allo scadere dei primi quattro anni) le disdette operano quando l’appartamento deve essere adibito ad abitazione di un prossimo congiunto; infatti, solo in questi casi, la legge sulle locazioni prevede che possa essere richiesta la risoluzione del rapporto di locazione.
Può anche accadere che il proprietario con cui si è stipulato il contratto (che probabilmente ne aveva più di qualcuno) abbia venduto l’appartamento ad altri, che invece può averlo comprato per uso primario (per se stesso). Qualunque sia la fattispecie, insomma, allo scadere dei primi quattro anni, l’inquilino si vedrà recapitare una disdetta “valida ed efficace” solo se la stessa contiene motivi circa l’utilizzazione in capo al proprietario e/o suoi congiunti della abitazione stessa.
Circostanza diversa è quella della seconda scadenza (al secondo quadriennio): in questo caso, la disdetta è libera, cioè non deve essere motivata, ma basta la manifestazione della semplice volontà di non voler rinnovare il contratto alla scadenza.
Ebbene, sia nella prima ipotesi (primi quattro anni) che nella seconda, capita spesso che l’inquilino non dia alla volontà del proprietario (di non voler rinnovare il contratto) il dovuto ossequio e, quindi, è necessario che il proprietario ricorra alle vie giudiziarie per poter riavere la disponibilità del suo appartamento.
Questo tipo di procedura, che può essere azionata prima della scadenza del contratto oppure dopo la scadenza, quando l’inquilino non ha liberato l’immobile alla scadenza convenuta, può richiedere anche qualche anno se, in sede di procedura di rilascio di immobile, vi sia l’opposizione dell’inquilino.
Queste procedure, come abbiamo spiegato inizialmente, erano le più “gettonate” fino a qualche anno fa; adesso sono aumentate le procedure di sfratto per morosità.
I motivi dell’aumento delle procedure di sfratto per morosità sono evidenti: molte famiglie non riescono più ad arrivare alla fine del mese, anche quando hanno un membro della famiglia stessa con un lavoro stabile, per non parlare poi del dramma della sopravvenuta disoccupazione (molte aziende stanno chiudendo i battenti e sono costretti a licenziare i propri dipendenti). Ebbene, tale mancanza di economie comporta che non si riesca più a pagare le mensilità al proprietario, il quale a sua volta, avendo delle ingenti spese sull’immobile (l’ultima in ordine temporale è stata la mazzata dell’Imu) non concede alcun aiuto.
La procedura di sfratto per morosità ad uso abitativo si può azionare quando il debito dell’inquilino ha superato le tre mensilità.
E’ chiaro che, quando viene notificato l’atto di sfratto per morosità, le tre mensilità sono abbondantemente superate, cosa che accade spesso anche all’udienza.
L’inquilino può richiedere il termine di grazia entro il quale può sanare il suo debito (pagando anche gli onorari all’avvocato del proprietario) ed all’uopo il Tribunale fissa una nuova udienza oltre i 90 giorni; se entro quella data l’inquilino ha saldato il suo debito, il rapporto di locazione riprende la sua normalità, altrimenti alla nuova udienza, il Tribunale emetterà un provvedimento di convalida dello sfratto che diventa titolo esecutivo per la procedura esecutiva di rilascio.
