La professione dell’amministratore di condominio sta diventando sempre più complicata, e presuppone un certo grado di professionalità (non a caso viene svolta soprattutto da avvocati, commercialisti e tecnici). Infatti da diversi anni la Corte di Cassazione ha aperto alle società di amministrazione condominiale (sull’argomento scrivemmo la notizia con commento della sentenza).
Ebbene, non sempre, però, gli amministratori condominiali esercitano il loro compito in maniera corretta e nel pieno rispetto della legge.
Il caso che voglio prospettare ai lettori è quello del cattivo costume di alcuni amministratori, i quali dopo essere stati poco attenti alla gestione condominiale, onde evitare guai giudiziari, vogliono farsi riparare le inadempienze professionali dall’assemblea condominiale, composta spesso da cittadini/condomini ignari delle leggi e delle tecniche condominiali.
La questione giuridica mi è balzata agli occhi perché partecipando a un’assemblea convocata da un “poco professionale” amministratore, c’era tra i diversi ordini del giorno, la richiesta di approvazione di ben otto anni solari di gestione dei bilanci condominiali.
In quel caso, l’amministratore, dopo aver giocato sporco (non volendo verbalizzare quanto stava per succedere alias la sua revoca) poi decise di dimettersi (o sarebbe stato revocato). Quindi non si arrivò all’approvazione di ben otto bilanci condominiali.
La questione giuridica, in esame, è stata affrontata e decisa dal Tribunale di Napoli Nord, che investito di un’impugnativa di delibera assembleare da un condomino attento, ha annullato la delibera con la quale erano stati approvati un bel po’ di anni pregressi di bilanci.
La sentenza merita di essere segnalata perché è di un tribunale locale e poi, questa prassi, essendo anche diffusa (si spera che portata la notizia alla collettività), venga abbandonata da questi amministratori poco “rispettosi”.
E’ necessario che la collettività sappia, affinché gli amministratori “poco professionali” non possono continuare questa cattiva e illegale prassi, sperando che i condomini impugnino le delibere illegittime. Infatti, la delibera assembleare passa in giudicato (cioè non più contestabile e quindi esecutiva) se non viene impugnata dinanzi l’Autorità Giudiziaria entro 30 giorni. Il caso che vogliano porre in evidenza è quello della approvazione cumulativa di bilanci consuntivi.
Il Tribunale di Napoli Nord, nella persona del Giudice dr. Paola Odorino, con la sentenza nr. 1452/2022, richiamando la legge (codice civile), ha sancito il principio che può essere approvato solo il bilancio consuntivo dell’anno precedente (e questo anno per anno) e non cumulare le approvazioni con una sola delibera.
Questa prassi di approvare più bilanci consuntivi “rappresenta un tentativo di porre rimedio ad una grave inadempienza dell’amministratore” e in palese “violazione dell’art. 1130 c.c.”. Altre prassi cattive sono quella di non inserire nella convocazione annuale l’ordine del giorno circa le “dimissioni e nomina del nuovo amministratore” giocando a un rinnovo tacito, sapendo che forse non si è più desiderati dal grande numero dei condomini, ma con questo giochetto al rinvio si protrae la nomina sine die.
Tale prassi è comunque illegittima, perché l’amministratore in prorogatio ha dei poteri limitati rispetto a quello nominato in maniera ordinaria anno per anno.
Purtroppo, la normativa è chiara e per costringere un amministratore a lasciare libera la funzione, è necessario che l’amministratore in prorogatio venga diffidato a convocare l’assemblea con quel determinato ordine del giorno. Per fare questo occorre che si abbia un quorum minimo previsto dalla normativa codicistica. Nei condomini, spesso, i contrasti di natura personali tra condomini (di cui gli amministratori poco professionali approfittano) provocano il mancato raggiungimento dei quorum necessari a compiere determinate azioni e, quindi, rimanendo inermi, si fa il gioco di quegli amministratori che contano sulla quantità dei condomini da “amministrare” e sulla percezione di compensi automatici annuali. La materia condominiale è abbastanza ostile da leggere, anche per gli avvocati, e di questo ne approfittano soggetti poco professionali, procurandosi un reddito annuale anche di notevole entità.
Ma può capitare che qualche condomino “si passi lo sfizio” (sostenendo un onere economico non di poco conto) e iniziando a mettere in mora (con pec o raccomandata) l’amministratore costringa quest’ultimo a lavorare in maniera serrata oppure a costringere l’amministratore a stare sulla retta via ovvero a lasciar andare quel condominio ovvero ancora a far contestare all’amministratore violazioni di leggi che possono comportare anche guai con la giustizia (revoca giudiziale con ulteriori problematiche anche penali).
Negli ultimi anni, con la moda dei cosiddetti “bonus 110 o altri”, molti amministratori hanno cercato di accaparrarsi più condomini possibili, in quanto la loro parcella lievitava non di poco conto, in maniera legale (all’amministratore è dovuto un compenso extra per i lavori straordinari), lasciando poi dopo un’amministrazione poco trasparente e molti proprietari condomini nei problemi con l’Agenzia delle Entrate.
*avvocato Salvatore Salomè
